La loi no 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez est une loi française qui exige au vendeur d’un bien immobilier (maison ou appartement) situé dans une copropriété (ou d’une fraction de lot) d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. Ce diagnostic est obligatoire pour vendre un bien et il sera exigé à la signature du compromis de vente.
Comment mesurer une superficie en loi Carrez ?
La surface privative, appelée superficie loi Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts de votre maison ou appartement. Après la déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et les fenêtres. De plus, les placards encastrés dans une embrasure ainsi que les placards avec une marche ne sont pas comptabilisés.
Mais, il ne faut pas tenir compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m2.
De même pour les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 (par exemple : une chambre de bonne, un grenier non aménageable, une place de parking et garage, une cave ou encore d’un jardin.
Attention à ne pas confondre avec la loi Boutin qui elle, représente la surface habitable d’un logement, et qui est à fournir dans le cadre d’un bail destiné à la location.
Quand s’applique la superficie loi Carrez ?
La Loi Carrez est valable pour toutes les ventes immobilières en copropriété, qu’il s’agisse d’un lot à fonction résidentielle, commerciale ou d’activité.
Voici les logements concernés par la loi Carrez :
- Logements en copropriété d’appartements
- Maisons en lotissements (copropriété « horizontale »)
Attention, la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles. De même, pour les logements en VEFA (vente sur plan).
L’attestation de mesurage doit être remis au plus tars lors de la promesse de vente ou d’achat.
Qui peut réaliser la mesure de superficie en loi Carrez ?
Il n’est pas obligatoire de faire réaliser le diagnostic de superficie en loi Carrez par un professionnel. En effet, un propriétaire peut réaliser son métrage et le mentionner sur les documents officiels de vente. Cependant, il est vivement conseillé d’avoir recours à un professionnel car la mesure peut s’avérer particulièrement difficile.
C’est pourquoi, en général les propriétaires font appel à un à un géomètre-diagnostiqueur pour réaliser ce diagnostic. En effet, son expertise est importante pour obtenir un métrage fidèle à la réalité.
De plus, en passant par un professionnel, celui-ci engage sa responsabilité civile, ce qui vous couvre en cas de litige. Effectivement, la loi tolère une marge d’erreur de 5%. Au-delà, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur et demander une indemnisation si l’erreur est en sa défaveur.
Le déroulement du diagnostic loi Carrez maison ou appartement :
C’est grâce à un télémètre laser, que le diagnostiqueur va réaliser son métrage.
Les relevés sont réalisés pièce par pièce. L’expert établit ensuite sur la base d’un croquis du bien, les métrages retenus en fonction des règles de calcul propres aux lots de copropriété. Ce document de diagnostic Loi Carrez détermine le mesurage total.
Après la réalisation de ce diagnostic, le propriétaire va recevoir un certificat ou attestation de mesurage loi Carrez qui détermine le mesurage total du bien immobilier.
Quelle est la durée de validité du diagnostic loi Carrez ?
L’attestation de métrage a une durée de validité illimitée. A condition qu’aucun travaux n’a été réalisé après celle-ci et avant la vente du bien immobilier.
Quel est le coût du diagnostic Carrez ?
Le prix du métrage peut varier, celui-ci se situe en moyenne entre 60 et 120€. Le prix peut varier selon plusieurs éléments :
- La surface du bien immobilier à mesurer
- Votre région de France
- L’organisme de diagnostic immobilier que vous contactez
Quand réaliser un diagnostic loi Carrez, en cas de vente immobilière ?
Comme dit précédemment, le diagnostic loi Carrez dispose d’une validité illimitée. Vous pouvez donc le réaliser à tout moment par un professionnel. Cependant, l’attestation de surface est nominative. En effet, le contrat qui engage la responsabilité civile du diagnostiqueur n’est pas transmissible au prochain propriétaire.
Ce qui veut dire : vous pouvez récupérer le diagnostic loi Carrez et la mesure de surface obtenue réalisés par le diagnostiqueur de l’ancien propriétaire. Mais sachez que vous n’êtes plus couvert par la responsabilité civile du diagnostiqueur en cas de litige.
De plus, en cas de travaux pouvant modifier le résultat de ce diagnostic, il est vivement conseillé de refaire une mesure de surface loi Carrez.
Que prévoit la loi en cas de litige ?
Si le vendeur oublie de mentionner la superficie loi Carrez sur l’acte de vente, l’acquéreur est en droit de faire annuler ce dernier.
Concernant les litiges pour un problème de métrage, la loi tolère une marge d’erreur de 5% au détriment de l’acquéreur. Si elle est de 5% ou plus, l’acheteur peut exiger une révision du prix de vente. Le prix sera alors revu à la baisse, en tenant compte des m2 qui ont été oubliés. L’acheteur dispose alors d’un délai d’un an à compter de l’acte de vente pour faire valoir ses droits.
Cependant, si l’erreur de métrage est favorable à l’acquéreur, il n’existe pas de possibilité pour le vendeur de faire réviser son prix de vente.
Les conseils de Monsieur Diagnostic :
- Pour les acheteurs :
Si vous avez acheté un bien immobilisé situé dans une copropriété, faites réaliser un nouveau mesurage loi Carrez dans l’année qui suit votre acquisition. Ce mesurage vous fera peut-être économiser beaucoup d’argent en cas d’erreur sur le précédent.
- Pour les vendeurs :
Si vous revendez un bien immobilier dont vous possédez le mesurage loi Carrez initial, nous vous conseillons quand même de refaire un mesurage par un diagnostiqueur immobilier certifié qui vous apportera une garantie en responsabilité civile.
Préparer la venue de votre diagnostiqueur Monsieur Diagnostic :
- Tenir à disposition tout document, titre de propriété ou règlement de copropriété si le bien est en copropriété
- Merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers…
- Si vous possédez des plans, merci de les tenir à disposition
Que dit la loi ?
- Loi 65-557 du 10 juillet 1965, article 45.
- Loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots en copropriété, dite loi « Carrez ».
- Décret 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété.
Art.4-1 La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers, des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Art.4-2 Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4.1.
Pourquoi la loi a-t-elle été adoptée ?
Le député a établi un texte rendant obligatoire l’indication de la surface exacte habitable d’un logement en copropriété, à la demande des acheteurs pour leur éviter des abus. La plupart du temps, l’acheteur est confronté à des surfaces surévaluées. La loi lui permet ainsi d’avoir un aperçu précis de ce qu’il est sur le point d’acquérir. Une plus grande transparence et plus de confiance sont ainsi instaurées par la loi.
